取消物业服务企业二级及以下资质正落地，保留一级公平吗?

经李克强总理签批，国务院日前印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（以下简称《决定》）。

《决定》明确，在前两批取消230项审批事项的基础上，再取消39项中央指定地方实施的行政许可事项。另有14项依据有关法律设立的行政许可事项，国务院将依照法定程序提请全国人民代表大会常务委员会修订相关法律规定。其中包括取消物业服务企业二级及以下资质认定。

物业管理圈小编注意到，这项决定已在成都市落地。

成都高新区各注册物业服务机构：

国务院日前（2017.1.12）印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，其中“国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定”国发〔2017〕7号，附件《附件：国务院决定第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项目录（共计39项）》第十二项“物业服务企业二级及以下资质认定”。

1月23日，接上级房地产主管部门通知：鉴于国务院的这一决定，自2017年1月23日起，各区（市）县不再受理暂定三级即企业资质新申报事项。同时，根据《物业服务企业资质管理办法》中第七条“新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期”的相关规定，为了让我市物业服务企业资质办理平稳过渡，我市三级资质核定的办理暂不取消。

特此通知

成都高新区规划建设局

2017年1月23日

物业管理资质制度扼杀物业创新精神

风月/《现代物业·新业主》

物业服务企业二级及以下资质认定被取消，让人对国家层面取消一级资质产生了想象。物业管理资质管理制度的出发点是好的，目的是为了规范市场，让消费者在对物业管理不专业的前提下，能够尽量选择合格的物业服务。但是，这个良好的出发点却是建立在众多损害的基础之上，且也没有达到预期的效果。

一、剥夺了业主的自由选择权

《物业服务企业资质管理办法》规定，三级企业不能服务20万平方米以上的住宅项目。也就是说，一个21万平方米住宅小区的业主，看到隔壁一个小区管理服务非常好，但那是一家三级企业，想请过来当管家是不行的。在一个现代社会的市场经济环境下，消费者却不能自由选择，这是一个很严肃的问题。

二、扼杀了创新创业的精神

一般来说，发展到一定程度的大型企业有固有的发展惯性，虽然也会受制于市场的需求而自我创新，但其创新力度与内在驱动力，远不如初创企业。一个从大型物业企业出来创业的团队，其管理、服务、技术、资源、经验等各方面的能力，绝不会比他出身的大型物业企业差到哪儿去，这个新团队能够提供给业主的服务绝对会超出原来的企业，他们之所以从原来的企业跳出来，就是因为看到了原企业的弊端。

制度规定，新创企业不能承接20万平方米以上的住宅项目，必须在管理7.5个小区后(多层100万+高层50万;资质制度中的管理面积计算有多种方式，此处仅以住宅为主)，才有资格管30万平方米以上的小区。然后再管上5个30万平方米的小区以后，才能升级到一级资质，才能管理所有类型的物业。且不说管理达到300万平方米的规模有多难，每个小区的面积哪能设计得刚好20万、30万平方米?而这个标准又是以什么科学依据测算的?能管理好20万平方米的小区，就管理不好21万平方米么?

就在这样的规定下，一个带有优秀基因的企业必须在漫漫长途中一点一点打拼，在这个过程中，优秀基因企业极有可能还没有长大就被消灭了，业主也根本无法享受创新所带来的服务，只能在原来的模式下没有任何预知的等待基因突变。

三、制度诞生之初就意味着不公平

现在再来看资质升级的三个条件：资金、人才、管理面积。房地产公司资金充裕，人才方面也没有问题(既可以抽调，也有钱外聘)。地产公司开发的小区，天然地给自己下属的物业公司，所以面积更不是问题。

于是，问题来了，那些没有房地产公司背景的物业公司怎么办?这些公司一没有资金优势，更没有管理面积优势；即使拥有再强大的人才，也无法在市场竞争中占有优势，哪怕这些公司的服务模式、企业机制再先进，再被社会认可，也只能管理20万平方米以下的小区，必须一级一级升到上面的层次才能多一点点的自由度。这样的市场公平吗?制订于房地产背景下的资质管理制度，还适应当前万众创业、万众创新的市场环境么?

即便将前面的房地产背景消除，资质制度的存在也是变相保护已有高等资质的企业，而给新入企业设置了相对高的门槛，也就是将本来应该平等的市场，人为地制造出不平等来，而且是限制弱者的不平等。这严重背离了市场公平竞争的规则。

四、没有达到维护市场和谐的初衷

有人说了，制订资质管理制度是出于保护消费者的目的。那么，事实上保护了消费者么?答案是否定的。假设一下，是不是没有资质管理，业主与物业管理的矛盾会比目前状况更加恶化呢?窃以为可能性有，但很微小。

首先，市场上已有十万之众的物业公司，这些公司服务着全部纳入物业管理的小区，事先存在矛盾的小区仍然存在，事先不存在矛盾的小区也不会因为取消资质管理而突然爆发出矛盾。

其次，新开发的小区多被开发商关联企业纳入管理范围，在不改变当前前期物业管理局面的前提下，无法改变新开发小区后期物业管理矛盾存续的数量，这也与资质管理是否存在无关。

再次，取消资质管理，让小区业主的选择范围大大扩展，也就是说，原本必须由一级企业管理的小区，现在可以由二级、三级以及三级临时的企业来管理了，那么，增加了选择范围就会让一个原来和谐的小区突然不和谐了么?就要赶走原来的物管去选择一个三级资质的企业么?

我想，即使有些个别业主动了心思，广大业主也是不答应的;如果原本就不和谐，取消资质只是让消费者增加了选择余地，并不能成为增加矛盾的由头，对促进市场反倒更有好处，这会逼迫着那些所谓高资质却不能提供高服务的物业公司改进服务，否则他的竞争对手会更多。

五、资质管理其实是一种懒政思维

这种制度想当然地认定为有一定条件的企业比没有条件的企业要好，所以，就让那些有条件的企业有更好的发展平台，而给没有条件的企业设置门槛或障碍。真能达到预想的施政效果么?再来看资质的三个主要条件：

一是资金和服务水平的好坏真有关系么?谁的注册资金越高谁的服务水平就越好么?

二是管理面积越多管理水平就越好么?中国物业管理存在一个前期管理阶段，而这个阶段对物业管理的选择，并不能体现出消费者的意志，体现的是房地产企业的意志。管理面积多并不能够代表这个企业的服务能被业主完全认可，之所以大牌房企下属的物业服务还能被认可，是因为这些物业公司是被作为房地产开发的品牌售后服务对待的，房企为了销售而大幅补贴给物业公司，这种“高水平服务”既不符合市场规则，严重扰乱了正常的物业管理市场秩序，更是用补贴的方式恶意垄断市场。

三是人才。资质管理办法中规定人员要持有证书。持有证书的人就一定是符合市场要求、能够创造出业主所需求的服务人才么?我想每个人心中都有自己的答案。

由上可知，资质管理其实就是懒政思维的表现，用资质方面的管理处罚，替代对实质损害市场公平公正的行为的处理。一个企业做了损害业主、损害行业的事情，就降资质、罚款，然后万事大吉，至于业主的损失、行业的损失，以及发展前景、美好未来等等，就没有人去关心了。

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